沈富榮：中國房地產(chǎn)市場變化對于信托行業(yè)的機遇
來源： 時間：2006-11-13
由優(yōu)博展覽、新浪房產(chǎn)聯(lián)合主辦的CIHAF2006 第八屆中國地產(chǎn)節(jié)暨亞洲地產(chǎn)博覽會將于2006年11曰10至12日在上海新國際博覽中心舉行。新浪房產(chǎn)在住交會亞洲不動產(chǎn)投資論壇進行了直播，以下為上海國際信托投資有限公司副總經(jīng)理沈富榮的發(fā)言實錄：
沈富榮：各位朋友，各位來賓，今天很有幸介紹一些房地產(chǎn)信托業(yè)務，今天我要講的是多元組合的手段為我們房地產(chǎn)業(yè)提供服務，上海國際信托成立1987年，從我們的業(yè)績來看始終排名行業(yè)的第一，公司也是國內(nèi)A類的信托公司，據(jù)說A類有8家，我們是其中之一。
我們公司的業(yè)務主要是從市場、基本資產(chǎn)等方面，02年的時候我們發(fā)了一個信托，從公司這幾年的發(fā)展來看，大概我們已經(jīng)發(fā)行了100多億的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，尤其是今年，今年我們截止到今天已經(jīng)超過了50億的規(guī)模，這是我們國內(nèi)信托公司比較大的業(yè)務量，應該說，信托是房地產(chǎn)金融非常重要的一個手段，房地產(chǎn)業(yè)務總體來說還是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，我們還是類似ABS等的信托業(yè)務，我們今天的房地產(chǎn)市場，還沒有達到資產(chǎn)應用華的運用，信托在國內(nèi)還是比較新的業(yè)務，我們逐漸在往這個方面努力，信托行業(yè)目前的融資大概有7、8條理論，應該說形勢比較嚴峻，從宏觀調(diào)控來看，我們估計到明年的上半年，這樣一種金融控制，金融緊縮的態(tài)勢應該說不會改變，商業(yè)銀行的信貸一直在緊縮，根據(jù)我們上海的形勢，上海四大行，除了局部的以外，股份制銀行基本房地產(chǎn)貸款非常的緊縮，外資進入我們門檻也隨著人民幣增值的壓力實際上限制也非常高，所以前一段時間我們國內(nèi)外資的資金，在國內(nèi)大肆收購實際上已經(jīng)得到了遏制，主要原因在于人民幣的增值和宏觀調(diào)控，應該說，房地產(chǎn)企業(yè)它的資金來源目前應該是萎縮的，而且困難比較多，房地產(chǎn)的資金回籠也產(chǎn)生了很多壓力，目前能看到的房地產(chǎn)企業(yè)，中小企業(yè)的購并機構(gòu)大大增加，大型的房產(chǎn)商可能還在進行土地拍賣，還在進行一些土地的儲備，所以這種情況下，企業(yè)對銀行以外的渠道的融資，這種需求目前來說是增大了，這也對我們信托業(yè)務的開發(fā)帶來了機會，所以我認為房地產(chǎn)信托是完全可以成為下一階段房地產(chǎn)金融的一種手段，從今年上半年來看投入金融50多億，下半年國六條出來之后，房產(chǎn)融資還是快于上半年，這是我今年講的觀點，銀行渠道以外的融資已經(jīng)增大了，我們信托公司是正規(guī)的合規(guī)的手段，這種作用越來越明顯。
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托主要模式三個方面，一個就是信托貸款，第二個財產(chǎn)權(quán)的信托融資，第三個股權(quán)信托融資。
信托貸款我們上信托主要是通過統(tǒng)計融資的方法進行融資，還是房地產(chǎn)當中主要表現(xiàn)的形式，這主要是從統(tǒng)計角度來說，我們大多數(shù)的房地產(chǎn)信托以大資金來出現(xiàn)，整個的房地產(chǎn)信托可能寫占了60%、70%左右，02年7月份曾經(jīng)發(fā)放過一個信托，2.3個億。
第二個財產(chǎn)權(quán)的信托對外行來說不是很熟悉，我們對融資進行分層，我們把優(yōu)先的收益權(quán)在市場上進行發(fā)行，使得我們房地產(chǎn)的企業(yè)或者叫我們的業(yè)主達到一個實現(xiàn)融資的目的，這樣的信托，估計在未來的房地產(chǎn)開發(fā)過程當中會經(jīng)常的運用。它的特點在于企業(yè)是保留了這些物業(yè)的所有權(quán)，但是又可以盤活企業(yè)的固定資產(chǎn)，增加企業(yè)的流動性，今年這樣的業(yè)務我們實際上大量的開展，這里舉個例子，05年的時候為上海的月新廣場拿了6.2個億，得到了下一步開發(fā)的機會。財產(chǎn)權(quán)的信托相對銀行的融資，有相當?shù)膬?yōu)勢，第一個優(yōu)勢在于融資資金的用途限制比較少，因為它是財產(chǎn)權(quán)的信托，不同于商業(yè)銀行，商業(yè)銀行在融資的時候首先強調(diào)第一還款的來源，資金的用途和還款來源，我們財產(chǎn)權(quán)的信托實際上對資金的用途沒有限制，這會對許多企業(yè)產(chǎn)生流動資金的需求，對一些項目的前期開發(fā)帶來了方便，第二個側(cè)重于目前資產(chǎn)的評估和未來的評估，不是基于歷史的成本，現(xiàn)在商業(yè)銀行也在開始成熟物業(yè)的抵押貸款，現(xiàn)在一般商業(yè)銀行做的方法在評估價值的時候是基于它的歷史成本，我們信托公司做的時候是考慮目前的價值和現(xiàn)金流的折現(xiàn)的價值。第三側(cè)重于市場的盈利期望，有的時候不同的物業(yè)在不同的企業(yè)當中不一樣的，我們對它的估值也會不一樣，這個可能優(yōu)于主流的機構(gòu)。第四個對資產(chǎn)的范圍不限于成熟物業(yè)，對商業(yè)銀行來說做這些業(yè)務必須有現(xiàn)金流。對信托公司可以有一些靈活性。第五個，對融資標的的資產(chǎn)考察的同時，還看重融資企業(yè)的綜合實力，對于一些綜合實力比較強的房地產(chǎn)企業(yè)和一些實業(yè)企業(yè)可能在估值的時候使用一些靈活的方式，我們認為比商業(yè)銀行有更多的優(yōu)勢。
第三方面介紹股權(quán)信托，特點在于一些房地產(chǎn)企業(yè)把優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項目全部股權(quán)或全部股權(quán)的股權(quán)讓給我們信托公司，有信托公司拿著這些股權(quán)進行信托的業(yè)務，這些業(yè)務的優(yōu)點是什么，就是房產(chǎn)商仍然擁有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營權(quán)，房地產(chǎn)的企業(yè)并沒有喪失項目的最終開發(fā)收益，第三可以降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的壓力，有助于房地產(chǎn)資金的效益。實際上比較流動的信托也是比較有前途的信托方式，但是我這里講的股權(quán)信托是類似于信貸負債的信托業(yè)務和我們家庭信托的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品我們認為更適合中國的國情，我相信未來我們會出現(xiàn)很多家庭類的信托，所以我們也會不斷的探索家庭信托，但是這樣的股權(quán)信托更具有現(xiàn)實性。
我在這里也何以舉幾個例子，這里的例子比較老一點，一個是05年的2月份的時候，我們?nèi)谫Y了2個億。從房產(chǎn)信托的業(yè)務發(fā)展構(gòu)想來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策提高了信托介入房地產(chǎn)公司的發(fā)展，同時也提供了一種機遇，在突破性政策出臺前，我們始終認為，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為一個單一的主體是很難改變，但是目前的這種政策使得我們必然會創(chuàng)造出一些新的信托融資的服務方法，銀監(jiān)會目前給了我們一些新的政策機會，這些機會主要表現(xiàn)為通過分類管理，利用創(chuàng)新類的業(yè)務，就是我們現(xiàn)在信托公司也在評比一些創(chuàng)新類的信托公司，一旦創(chuàng)新類的信托公司真正出現(xiàn)在市場上的時候，會對我們創(chuàng)新業(yè)務的開展很大的好處，可以跨區(qū)域的經(jīng)營，這個手段還是基于我剛才講的三種方式進行的。
如果出現(xiàn)新的政策以后，實際上我們房地產(chǎn)的貸款還在進行，因為收到了銀監(jiān)會211號的限制，我們在座的房地產(chǎn)企業(yè)感受更強一些，從房地產(chǎn)信托來講，我們的優(yōu)勢開始減弱，還是受到了影響，但是這方面的業(yè)務我們以具體的案例可以進行操作，03年的時候操作過一個業(yè)務，紅榜國際大廈，我們投入了3.2個億，04年的時候，銀東大廈投入了1.9個億，最近我們也還在進行類型這樣爛尾樓的收購加貸款的投資。
54號文件之后，我們的信托融資遇到了許多困難，監(jiān)管部門不允許我們做回購性的承諾，影響說，我們目前還在操作一些真正的股權(quán)信托，就是剛才我們講的，06年的4月份我們操作了一些項目，濱江花苑的業(yè)務，是6個億，這是面向機構(gòu)發(fā)行的真正的股權(quán)信托，這樣的產(chǎn)品規(guī)模很大，這樣的規(guī)模往往都是5、6億，不局限1、2億的限制，突破了我們的市政雞犬，甚至在拍賣階段就可以組建我們的股權(quán)信托。
財產(chǎn)權(quán)信托目前是我們主攻的方面，54號文件發(fā)了以后，整個行業(yè)房地產(chǎn)信托應該說是相當萎縮，我們能夠從網(wǎng)上、同我們的新聞媒體上看到大量對信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務的評述，主流的觀點我們的房地產(chǎn)業(yè)務萎縮的厲害，但是實際上我們的公司，下半年尤其是54號文件出臺之后，我們的融資并沒有停頓，實際上還優(yōu)于快于上半年，54號文件出臺以后，我們公司已經(jīng)設計了8個房地產(chǎn)的信托項目，主要都是財產(chǎn)權(quán)信托，規(guī)模在9個億左右，估計在11月、12月份發(fā)行，下一步我們還是開展一些資產(chǎn)支持單位信托，實際上是一些資產(chǎn)證券化的信托，隨著我們中國金融業(yè)的發(fā)展，我們信托行業(yè)市場也在逐漸打開，剛才講的三個手段實際上還是急于原來的主流房地產(chǎn)融資的角度實現(xiàn)的，以后隨著資產(chǎn)證券化的限制減少以后，我們設計一些資產(chǎn)支持的單位信托，這樣的單位信托可以進入資本市場，交易市場，目前我們信托能夠進入的市場主要是銀行間市場，我估計下一步出現(xiàn)的資產(chǎn)支持的單位信托應該在10個意義上，估計10億到20億之間，這樣的產(chǎn)品要求是有現(xiàn)金流的，是有資產(chǎn)支持的，是有組合的，那么我們有的時候會稱它為一個資產(chǎn)支持的組合。
還有信托地產(chǎn)的直接投資業(yè)務，是我們下一步的方向，主要是通過兩個手段，一個直接收購，最近一個時間，我們只要在上海區(qū)域和周邊地區(qū)對一些成熟的商業(yè)進行收購，這些收購列了一些條件，這些條件跟其他的收購者條件是類似的，這里就不多做介紹，第二個和投資伙伴進行合作，最近一段時間遴選了一些國內(nèi)外的合作伙伴。眼前會碰到一些困難，會碰到一些挫折，但是從長遠看，這個長遠不很久的長遠，我們在積極地遴選一些項目，尤其現(xiàn)在外資進入比較困難的時候，像我們現(xiàn)在有融資能力，包括投資的能力，把我們的合作伙伴我們準備做一些收購，我們下一步做一些單位信托，創(chuàng)造一些條件，也非常歡迎我們大家一起合作。
所以我剛才講的就是我們上信托在房地產(chǎn)方面的手段，這些手段還是基于服務，基于對房地產(chǎn)市場對社會投資領(lǐng)域的提供一種政治服務，謝謝大家。
(xintuo摘自《新浪房產(chǎn)》)